Tid for radikal endring i boligpolitikken?

Dette bidraget presenterer et radikalt kommunalt prosjekt innen boligsosialt arbeid for lavinntektsfamilier: «Eie først». Modellen tar i bruk en ny og utradisjonell tilnærming til boligsosialt arbeid ved at NAV stiller som garantist ved boliglån i Husbanken og sikrer overtakelse av boligen om familien ikke skulle lykkes i å betjene lånet.

Hensikten med «Eie først» er å se på hvordan boligeie positivt kan påvirke lavinntektsfamiliers livskvalitet og bidra til økt selvhjulpenhet. Basert på en pilotstudie med kvalitative intervjuer med familier i Kongsvinger, hvorav mange migrantfamilier med barn, samt intervju med ansatte i NAV og Husbanken, viser analyser at «Eie først» gir forbedringer i livskvalitet og en økt opplevelse av tilhørighet og trivsel.

Analysen er basert på en forståelse av en boliginfrastruktur i tråd med Larkin (2013) der infrastruktur forstås som ‘forhold som gjør bevegelse av andre forhold mulig’. I perspektiv av boliginfrastruktur kommer det fram hvordan materielle, fysiske og sosiotekniske elementer spiller inn i relasjonelle dynamikker som igangsetter en rekke meninger og implikasjoner av boligforholdet.

De positive implikasjonene av å eie for disse familiene viser hvordan norsk boligkultur er karakterisert ved et sterkt fokus på selveid bolig. «Eie først» søker å støtte sårbare lavinntektsfamilier, og undersøkelsen av tiltaket viser positive konsekvenser for lavinntektsfamiliers prekære sosiale posisjon og tilhørighet.

Samtidig er det et åpent spørsmål om «Eie først» kun befester selveierfokuset i det norske boligmarkedet heller enn å utvikle et mangfold av disposisjonsformer og boligmodeller som kan sikre større variasjon av boformer, disposisjonsformer og leveforhold.

Referanse: Larkin, B. 2013. «The politics and poetics of infrastructure», in Annual Review of Anthropology, 42: 327-43.

Eldres beslutning om hvor og hvordan de vil bo i alderdommen har stor betydning for de eldre selv og ressursbruken i helse- og omsorgssektoren. Dagens eldre har opplevd en historisk unik prisøkning på boligmarkedet, og mange har spart seg opp store boligformuer som gir dem gode muligheter for å kunne finansiere en ny og tilpasset bolig til alderdommen. 

Et bredere tilbud av nye boligløsninger for eldre på det ordinære boligmarkedet betyr også at tilgangen på slike boliger er blitt enklere. Det argumenteres derfor for en betydelig samfunnsøkonomisk gevinst ved at flere eldre planlegger og tilpasser egen boligsituasjon for en alderdom med mulig nedsatt funksjonsevne.

Med utgangspunkt i analyser av flytting i aldersgruppen 60 til 75 år, tar dette innlegget opp spørsmål om boligformuen kan være et viktig bidrag til velferdsstatens bærekraft. Den demografiske aldringen legger press på velferdsstatens bærekraft. Samtidig vil eldre kunne bidra til velferdsstatens bærekraft ved å benytte egne ressurser til å flytte til en aldersvennlig bolig hvor de kan bo lenger uten hjelp og hvor hjelp kan tilbys lettere og billigere. Dette vil gi myndighetene mulighet til å spisse ressurser mot de som trenger dem mest. 

Det nasjonale boligpolitiske målet er klart: Alle skal kunne skaffe seg og beholde en egnet bolig.

Bolig er et grunnleggende behov. Hvor og hvordan vi bor påvirker alle sider ved livet. Som tjenesteyter og planmyndighet er det kommunen som skal gjennomføre den nasjonale boligpolitikken og legge til rette for at alle kan bo trygt og godt.

Som kommune opplever vi stadig nye krav og forventninger til hva vi skal kunne løse gjennom planer og vedtak. Medieoppslag og samfunnsdebatt om prisøkninger og påfølgende skjevfordeling vekker følelser. Det er like mange forslag til løsninger som det er meninger og aktører. På konferanser og seminarer presenteres vi for gode eksempler, prosjekt og nye ideer. Men ofte stopper det her.

Hvorfor blir det sånn? Boligmarkedet er lokalt, med store variasjoner i og mellom områder og regioner. Ulikhet i areal og kommuneøkonomi, befolkningssammensetning med behov og preferanser påvirker lokal boligpolitikk. Mange hensyn, verdier og konsekvenser skal balanseres og ses i sammenheng. Ulike utfordringer krever ulike løsninger.

Kommunen kan virke treg og lite løsningsorientert. Vi vil tenke nytt og kreativt, vi vil utvikle samfunnet til det beste for innbyggerne våre. Vi vil skape trygge og gode rammer for innbyggerne vi har og for dem som skal komme. Vi vil skape gode nærmiljø, vi vil ha rom for alle. Vi vil at utviklerne skal satse på kommunen vår.

Så er det slik at alt vi gjør må være innenfor rammen av både lov og forskrift. Vi ønsker oss flere boliger, men skal kanskje ikke være en aktør i markedet? Vi ønsker oss billige boliger, men loven gir ikke hjemmel for stille krav til pris. Vi kan gi føringer for en sosial profil eller ønsket utvikling gjennom plan, men blir det for høye krav risikerer vi at planen ikke blir gjennomført, eller ikke slik vi ønsket.

Trenger vi en radikal endring av boligpolitikken? Plan- og bygningsloven gir oss verktøy til å stille krav til boligstørrelse, fysisk form, uterom og kvalitet, men ikke innhold, fellesskap og lek og liv mellom husene. Det er det er fortsatt et stykke igjen før forventning møter forvaltning.

Regjeringen har nylig lansert ny nasjonal strategi for den sosiale boligpolitikken, Alle trenger et trygt hjem (2021-2024), hvor et av delmålene i strategien er sosial bærekraft i boligpolitikken. Regjeringen vil blant annet vurdere om kommunene trenger større handlingsrom i gjennomføring av boligpolitikken og flere verktøy for å ta boligsosiale hensyn i planleggingen. Levekårsutvalget tok også opp liknende problemstillinger i NOU 2020:16, hvor de blant annet foreslo å tillate kommunene å stille krav om disposisjonsform i nye boligprosjekter.

Sosiale hensyn var også tema i evalueringen av plan- og bygningsloven (EVAPLAN). Evalueringen peker bl.a. på at planlegging ivaretar miljømessig og økonomisk bærekraft, men i liten grad sosial bærekraft. Dette samtidig som det i nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging 2019–2023, står at «regjeringens forventninger» er at kommunen skal ta «boligsosiale hensyn i areal og samfunnsplanleggingen gjennom krav til boligstørrelse og nærområder, og ved å regulere nok boligtomter» (s. 29), og at kommunene skal planlegge slik at de motvirker og forebygger opphopning av levekårsutfordringer.

På oppdrag fra KMD utreder Institutt for by og regionforskning og Oslo Economic mulige virkninger av en endring i plan- og bygningsloven som vil gi kommunene større autoritet vis-a-vis utbygger til å bestemme sammensetningen av ulike eiemodeller. Hensikten og intensjonen er å gi kommunen virkemidler som setter dem bedre i stand til å oppfylle forventningene til en sosial profil i nybyggingen. Vi undersøker om kommunene er klare for dette, om de ser nytten og hvilke utfordringer de ser, og hvordan markedet vil reagere dersom en slik endring tas i bruk loven. Innlegget forteller mer opp oppdraget og undersøkelsen, men vil ikke kunne formidle  mye om funn enda.

Hva ligger bak den store veksten av utleieboliger som vi opplever i europeiske storbyer? Hvem er det som kjøper opp titusenvis av leiligheter, hvorfor gjør de det, og hva slags reaksjon møter samfunnet dem med? Også engasjementet til det norske oljefondet og oppkjøpene til nordmannen Ivar Tollefsen og hans selskaper vil bli omtalt.

Boligen og nærmiljøet har en fremtredende plass i boligpolitikken i Ringerike kommune. Kommunen ser seg selv i en aktiv rolle for å oppnå små sosiale og økonomiske forskjeller, gjennom at alle skal ha et trygt og godt sted å bo. En stabil og god bosituasjon er et viktig fundament for at mennesker skal lykkes i utdanning og arbeid. Det fjerner også mange bekymringer og fremmer på den måten god helse og livskvalitet, og minsker sosial ulikhet.

Ringerike kommune eier ca. 60 mål tomt avsatt til bolig bynært til Hønefoss i et område som heter Hjertelia. I Hjertelia har Ringerike kommune et mulighetsrom for å iverksette kommunens viktige boligpolitiske mål med klima, miljø og folkehelse som premisser. Hønefoss er en småby og kommunalt eierskap til store arealer gir kommunen en unik sjanse til å tenke nytt og fremtidsrettet om byutviklingen for å løse noen av kommunens utfordringer.

Hønefoss er derfor med i Europan 16, en arkitektkonkurranse for unge arkitekter i Europa som skal bidra med nyskapende stedsutvikling og arkitektur med utgangspunkt i lokale utfordringer. Årets tema er Levende byer. 45 arkitektteam fra hele Europa er i gang med å designe en ny bydel i Hønefoss!

En bydelssatsing i Hjertelia vil kunne legge til rette for boliger til folk i alle livsfaser, med ulik bakgrunn og ressurser. Med en sammensatt befolkning vil barn som vokser opp i området ha venner på tvers av tradisjonelle, sosioøkonomiske skillelinjer. Dette vil legge til rette for god integrering gjennom møter mellom mennesker fra ulike generasjoner, og med ulik bakgrunn, og Ringerikssamfunnet kan unngå stigmatisering og negativ sosial arv.

I Norge har vi en kjempeutfordring både mht. kvaliteten i de nye boligområdene som bygges og at boligpolitikken bidrar til økte forskjeller. Boligpolitikken blir basert på Oslo-situasjonen, men utfordringsbilde er mer sammensatt. Vi savner gode nøkkeltall og tilpassede tiltak lokalt.

Stavanger kommune har hatt en lang og stolt tradisjon gjennom Selvbyggerordningen, som ga unge førstegangsetablerere en rimelig enebolig/rekkehus. Nå kreves en tettere utbygging og selvbyggerordningen er nå blitt justert til etablererboligordningen med overgang til blokkbebyggelse. Det er flere utfordringer med ordningen:

• kommunen er ikke rigget til å følge opp byggherreansvaret og ordningen blir ressurskrevende
• kommunen disponerer få tomter til formålet.
• nyboliger blir for dyre for mange, selv med salg av tomt til selvkost
• forutsatte startlånsordningen slik den var til 2014 og vil nå kreve kommunal garanti
• favner et begrenset antall boligsøkere (urettferdig)
• medfører for homogene beboergrupper?

Fra å være landets nest største vekstregion etter Oslo, med til dels høyere leilighetspriser enn hovedstaden, har Stavanger nå de laveste boligprisene av storbyene. Stavanger har 69 % familieboliger, dvs. eneboliger, rekkehus og tomannsboliger.

En hovedbekymring for våre politikere er at de unge etablerer seg i nabokommunene. Dette siste skyldes i første rekke at tilgangen til rimelige boliger er større her. I tillegg er kravet om 15% egenkapital en generell utfordring for denne gruppen. Politikerne vil derfor ha utredet leie-til eie-modeller og bruk av en kommunal garantiordning for å tiltrekke seg gruppen unge førstegangsetablerere som etter 2014 ikke lenger omfattes av startlånordningen.

Hovedstrategien fremover er at kommunen ikke bygger «sosiale boliger» selv, men innleder ulike former for samarbeid med private utbyggere/boligbyggelag og at de står for selve utbyggingen. Der kommunen eier tomter stiller vi krav om at boligprosjektene har en god miks av beboere med gode nærmiljøer og at boligene supplerer dagens boligmarked. Kommunen tilbyr ikke en generell garantiordning, men vurderer dette i det enkelte prosjekt. Vi har tro på pilotprosjekter som inkluderer sosiale og ordinære boliger i samme prosjekt.

På konferansen presenteres pilotprosjektet Teknikken Sør – «vi bygger felleskap», som vi skal ut med i en åpen tilbudskonkurranse i høst.

Tønsberg kommune har bygget 26 leiligheter for unge som ikke kan skaffe nødvendig egenkapital, ved at kommunen garanterer for egenkapitalen. Dersom ungdommen, i tillegg til manglende egenkapital, har for liten inntekt til å få lån, tilbyr kommunen konseptet leie til eie under forutsetning at inntekten vil endre seg i løpet av fem år.  

Leilighetene blir solgt langt under markedspris og kommunen har forpliktet seg til å kjøpe dem tilbake. Prisstigningen på leilighetene blir regulert i henhold til konsumprisindeksen, slik at ikke kun de første kjøperne skal få glede av lav inngangsbillett til boligmarkedet.  

Betalte avdrag på lån og prisstigning gir ungdommen mulighet til å opparbeide egenkapital. Kommunen anser dette som et viktig ledd for å utjevne forskjeller og muligheter ungdommene har ved inngangen til voksenlivet. 

Hagegata 30 er en enkeltstående blokk med fasade mot Tøyen torg.​ Boligblokken ble oppført i 1975 som en del av Tøyen sentrum basert på generalplanen for Oslo av 1960. Blokken var bebodd fra 1975 til 2014. I 2014 ble beboerne tvangsflyttet som et resultat av Tøyen – Munch avtalen. Boligblokken på rundt 3000 m2 fordelt på 50 leiligheter har stått tom siden.

For nabolaget framstår det som prekært at blokken blir tatt i bruk for å møte det lokale boligbehovet. Særlig viktig er det å bruke blokken for å skape en lokal mulighet til å flytte ut av kommunale boliger. Og på den måten åpne opp for større sosial mobilitet og motvirke innlåsingseffektene som innrettingen av de kommunale boligene skaper i dag.

I mai 2019 ble Hagegata 30 pekt på som en mulig pilot for Oslo kommunes nye tredje boligsektor. Tøyen boligbyggelag har laget en publikasjon (se PDF) som er resultatet av frivillig arbeid gjennom flere år med Hagegata 30 og de nærliggende kommunale blokkene (Kolstadgata 7 og Gruegata 15) presentert som et konkret løsningsforslag basert på en kombinasjon av føringer lagt i politiske vedtak og lokal involvering.

Vi håper dette kan bidra til at Hagegata 30 igjen blir fylt med liv og gode naboskap. Vi er overbeviste om at en pilotering som foreslått vil være et viktig bidrag til et løft for å løfte nåværende beboere som en del av, og ikke ut av, området.

Innlegget bygget på min bok under arbeid om Husbanken og Boligpolitikkens historie 1996-2021. Det tar utgangspunkt i den boligpolitiske debatten i forkant av stortingsvalget i 2021, og diskuterer problemstillingen i overskriften med utgangspunkt i de historiske erfaringene fra norsk boligpolitikk i perioden ca. 1987-2021, og Bengtsson og Ruonavaaras forståelse av stiavhengighetsbegrepet.

Innlegget vil ha en pessimistisk grunntone: De politiske og økonomiske kostnadene ved en alternativ radikal boligpolitikk er store og ukjente. Det taler for relativ boligpolitisk stabilitet uavhengig av farge på regjeringen. Samtidig er historiefaget læren om det umuliges mulighet — verden har vært helt annerledes før og kan overraske oss i framtiden.

Min konklusjon er like fullt at debatten om Husbanken og den tredje boligsektor er tjent med litt iskald kynisme — også fra de som ønsker større endringer. Det er bare ved å kjenne sine fiender og hindringene langs veien til endring man kan gjøre seg forhåpninger om substansielle endringer.